地产股尴尬：空置税要来了，香港楼市已吓趴！内地会跟进吗？
来源：每日经济新闻
在不吃不喝近20年才能买得起一套小户型的香港，被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式开始征收。
据《香港经济日报》，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。
自去年6月香港特区政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，所以暂无跟进可能。
港版空置税直指“捂盘惜售”
去年5月出席立法会时，香港特区行政长官林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。
去年6月28日，港版空置税出台，对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于房价的5%。
而当时的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。
需要指出的是，香港当前的房屋空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。
不过，该空置税只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，“捂盘惜售”较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动，香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。
他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。
资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会加重；再者,香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。
空置税的威慑
《华尔街见闻》此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至2018年的19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。
而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。
据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，12月香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。
进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据，今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。
在宋丁看来，香港楼市去年已经出现波动，空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨，积累了一定风险，也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”
不过，今年1月11日，李嘉诚曾表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”
会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。
业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。
内地呼声高但暂无跟进可能
香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？
业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。
用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。
“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称：“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲，征收空置税是必要的，而且若征收空置税，这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”
但是多年来，内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白，也没有发布过官方数据。
住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般征收空置税的国家空置率接近5%。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
李宇嘉提醒道，内地征收空置税是必要的、，,但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。
“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。
地产股尴尬：营收净利高速增长 股价滞涨
地产的消息以及股价是股民常年关注的焦点。
继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。人大委员会委员长栗战书3月8日在人大二次会议上提及要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。
消息背后折射投资者的犹豫，房地产指数年内涨幅虽表现不错，涨幅超过25%，但龙头股滞涨明显，保利地产年内涨幅不足11%，万科A涨幅略超15%，招商蛇口涨幅不足20%。
在龙头房地产公司股价普遍滞涨的背景下，其营收净利却多呈现高速增长态势。比如保利地产，其预计去年实现营业总收入1936.3亿元,同比增长32.31%;归母净利润188.0亿元,同比增长20.33%,基本每股收益1.58元。招商蛇口预计归属于上市公司股东的净利润盈利145亿元至155亿元，比上年同期（追溯调整前）增长19%至27%。
而从近期的销售情况来看，龙头房企销售也大幅增长。保利地产3月7日晚间发布公告称，2019年2月，公司实现签约面积189.12万平方米，同比增长 20.81%；实现签约金额334.04亿元，同比增长54.31%。万科也逆转1月份销售负增长态势，其公告2月份公司实现合同销售金额431.9亿元，同比增长21.3%。
中金公司认为，去年9月被列入人大常委会立法规划第一类项目表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中，但时至今日“一审”尚未开启，很大程度上体现出立法层面仍有不少问题需要论证和完善（征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等等）。而立法仅仅是第一步，距离全面推出和实施仍然任重而道远。
中金公司表示，尽管房地产税等消息面噪音可能短期对市场情绪有所影响，但考虑地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高，中金公司表示看好A/H地产股后市行情，推荐估值吸引力强、布局核心都市圈的高弹性标的。
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